Νέα δεδομένα για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που βλέπουν την περιουσία τους καταχωρισμένη στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» φέρνει ο νόμος 5326/2026. Από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026 τίθεται σε εφαρμογή ειδική διαδικασία για την αναγνώριση κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας, με υποχρεωτική πλέον την κτηματολογική διαμεσολάβηση πριν από τη δικαστική προσφυγή.
Τι αλλάζει με το νέο πλαίσιο
Με το άρθρο 61 του Ν. 5326/2026, που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ 125/Α/4-8-2026, αλλάζει σημαντικά η διαδικασία για όσους νέμονται επί δεκαετίες ένα ακίνητο, αλλά όταν αναζητούν τα στοιχεία του στο Κτηματολόγιο διαπιστώνουν ότι αυτό έχει καταχωριστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Η βασική αλλαγή είναι η υποχρεωτική προσφυγή σε κτηματολογική διαμεσολάβηση.
Αυτό σημαίνει ότι ο ενδιαφερόμενος δεν μπορεί πλέον να προχωρήσει απευθείας στην εξέταση της αγωγής του. Πρέπει προηγουμένως να έχει πραγματοποιηθεί η Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία Διαμεσολάβησης. Χωρίς αυτήν, η αγωγή δεν μπορεί να συζητηθεί και απορρίπτεται ως απαράδεκτη.
Το νέο σύστημα επιχειρεί έτσι να μεταφέρει ένα σημαντικό μέρος των διαφορών από τις δικαστικές αίθουσες στη διαδικασία της διαμεσολάβησης, με στόχο να διορθώνονται οι κτηματολογικές εγγραφές όταν υπάρχουν επαρκή στοιχεία και συμφωνία των εμπλεκόμενων πλευρών.
Ποιοι αφορά η νέα διαδικασία
Η ρύθμιση αφορά κυρίως όσους επικαλούνται έκτακτη χρησικτησία για ακίνητο που εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Η έκτακτη χρησικτησία προϋποθέτει, μεταξύ άλλων, εικοσαετή νομή του ακινήτου. Επομένως, δεν αρκεί ο ενδιαφερόμενος να δηλώνει ότι χρησιμοποιεί ή κατέχει ένα ακίνητο για μεγάλο χρονικό διάστημα.
Πλέον θα πρέπει να διαθέτει συγκεκριμένα αποδεικτικά στοιχεία, τα οποία θα εξετάζονται στο πλαίσιο της νέας διαδικασίας.
Η ρύθμιση δεν εφαρμόζεται σε δημόσια κτήματα ή κοινόχρηστα πράγματα.
Ποια αποδεικτικά στοιχεία χρειάζονται
Ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να διαθέτει τουλάχιστον δύο έγγραφα που να αποδεικνύουν τη νομή του ακινήτου.
Ενδεικτικά, μπορούν να χρησιμοποιηθούν:
- λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας ή ύδρευσης στο όνομα του νομέα,
- μισθωτήρια στα οποία εμφανίζεται ως εκμισθωτής,
- αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων,
- δηλώσεις προς δημόσιες ή φορολογικές αρχές,
- οικοδομική άδεια για ανέγερση ή επισκευή κτίσματος,
- τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας,
- ιδιωτικό συμφωνητικό που έχει συνταχθεί τουλάχιστον 20 χρόνια πριν και έχει βεβαία χρονολογία.
Η ύπαρξη δύο τουλάχιστον τέτοιων εγγράφων αποτελεί βασικό στοιχείο του φακέλου.
Γιατί το Ε9 αποκτά ιδιαίτερη σημασία
Επιπλέον, απαιτούνται τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων, στις οποίες θα πρέπει να περιγράφεται η εικοσαετής νομή.
Οι βεβαιώσεις πρέπει να αναφέρονται στη θέση του ακινήτου, το εμβαδόν και τα όριά του και να τεκμηριώνουν ότι η εικοσαετία έχει συμπληρωθεί πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.
Απαιτείται επίσης Ε9 δεκαετίας. Το ακίνητο θα πρέπει να έχει δηλωθεί στο Ε9 του ενδιαφερομένου τουλάχιστον για δέκα χρόνια πριν από τη διαμεσολάβηση, με την αντίστοιχη φορολογική μεταχείριση.
Το στοιχείο αυτό αποκτά ιδιαίτερη σημασία, καθώς συνδέει τη φορολογική εικόνα του ακινήτου με την απόδειξη της μακροχρόνιας νομής.
Ποιος είναι ο κτηματολογικός διαμεσολαβητής
Για τη νέα διαδικασία δημιουργείται ειδικός θεσμός του κτηματολογικού διαμεσολαβητή.
Πρόκειται για διαπιστευμένο νομικό, ο οποίος πρέπει να είναι εγγεγραμμένος στο ειδικό μητρώο κτηματολογικών διαμεσολαβητών.
Ο ενδιαφερόμενος ή ο δικηγόρος του επιλέγει τον διαμεσολαβητή και ακολουθείται συγκεκριμένη διαδικασία πριν από την πραγματοποίηση της αρχικής συνεδρίας.
Ο διαμεσολαβητής δεν περιορίζεται στον ρόλο του προσώπου που διευκολύνει μια συμφωνία. Στην ειδική διαδικασία για την έκτακτη χρησικτησία έχει και κρίσιμο ρόλο ως προς τον έλεγχο της πληρότητας των απαιτούμενων στοιχείων.
Πρώτο βήμα η καταχώριση στο Κτηματολόγιο
Πριν από την Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία, ο ενδιαφερόμενος πρέπει να καταχωρίσει στο Κτηματολόγιο το λεγόμενο «φύλλο βασικών στοιχείων».
Για την καταχώριση προβλέπεται πάγιο τέλος.
Η πρόσκληση για τη διαμεσολάβηση δεν μπορεί να γίνει αμέσως. Πρέπει να μεσολαβήσουν 30 ημέρες από την καταχώριση.
Η τήρηση αυτής της προθεσμίας είναι κρίσιμη, καθώς εάν η συνεδρία πραγματοποιηθεί νωρίτερα, το πρακτικό της διαμεσολάβησης πάσχει ακυρότητας.
Για πρώτη φορά υποχρεωτικά και το Δημόσιο
Ιδιαίτερη σημασία έχει η υποχρεωτική συμμετοχή του Δημοσίου.
Το Δημόσιο, οι Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης και τα Νομικά Πρόσωπα Δημοσίου Δικαίου συμμετέχουν στη διαδικασία, όταν έχουν σχετικό ενδιαφέρον.
Το Δημόσιο εκπροσωπείται από το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους ή από έμμισθους δικηγόρους, ενώ προβλέπεται ακόμη και συμμετοχή μέσω τηλεδιάσκεψης.
Οι αρμόδιες υπηρεσίες καλούνται να ενημερώσουν σχετικά με τυχόν δικαιώματα του Δημοσίου επί του ακινήτου.
Το νέο στοιχείο είναι ότι η μη έγκαιρη αποστολή των σχετικών εγγράφων δημιουργεί τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων του Δημοσίου.
Με άλλα λόγια, η αδράνεια της αρμόδιας υπηρεσίας δεν αφήνεται πλέον χωρίς συνέπειες στη διαδικασία.
Τι συμβαίνει αν οι υπηρεσίες δεν απαντήσουν
Η νέα ρύθμιση επιχειρεί να αντιμετωπίσει ένα από τα προβλήματα που συχνά προκαλούν καθυστερήσεις στις υποθέσεις «αγνώστου ιδιοκτήτη»: την αδυναμία έγκαιρης αποσαφήνισης του εάν το Δημόσιο έχει ή όχι δικαιώματα στο συγκεκριμένο ακίνητο.
Ο διαμεσολαβητής ενημερώνει τους ενδιαφερόμενους 30 ημέρες πριν από την έναρξη της διαδικασίας.
Οι αρμόδιες υπηρεσίες πρέπει να αποστείλουν εγκαίρως τα στοιχεία τους. Αν δεν αποσταλεί έγγραφο με το οποίο προβάλλονται δικαιώματα του Δημοσίου, δημιουργείται το προβλεπόμενο τεκμήριο μη προβολής.
Παράλληλα, η μη αποστολή του εγγράφου από τον αρμόδιο δημόσιο υπάλληλο συνιστά ειδικό πειθαρχικό παράπτωμα.
Πότε μπορεί να διορθωθεί η εγγραφή χωρίς δικαστήριο
Εάν κατά τη διαμεσολάβηση επιτευχθεί συμφωνία, το πρακτικό μπορεί να αποτελέσει τη βάση για τη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής.
Ο διαμεσολαβητής επισυνάπτει τα απαιτούμενα αποδεικτικά στοιχεία στο πρακτικό, ενώ καταγράφεται με σαφήνεια η συμφωνία για τη διόρθωση.
Το πρακτικό κατατίθεται στο αρμόδιο δικαστήριο και στη συνέχεια καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο.
Έτσι, σε περιπτώσεις όπου δεν υπάρχει ουσιαστική αντιδικία, η νέα διαδικασία μπορεί να οδηγήσει σε επίλυση του προβλήματος χωρίς να απαιτηθεί η πλήρης δικαστική διαδρομή.
Τι γίνεται με τον φόρο χρησικτησίας
Πριν από την καταχώριση του πρακτικού στο Κτηματολόγιο, ο ενδιαφερόμενος πρέπει να έχει υποβάλει στην ΑΑΔΕ δήλωση φόρου χρησικτησίας.
Ο φόρος χρησικτησίας υπολογίζεται με βάση τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου, δηλαδή με συντελεστή 3%, σύμφωνα με το πλαίσιο που περιγράφεται στη νέα διαδικασία.
Αντίγραφο της δήλωσης επισυνάπτεται στο πρακτικό διαμεσολάβησης.
Πρόκειται για ένα ακόμη στοιχείο που θα πρέπει να έχει τακτοποιηθεί πριν ολοκληρωθεί η διαδικασία στο Κτηματολόγιο.
Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες πριν από τις 16 Σεπτεμβρίου
Οι ιδιοκτήτες που γνωρίζουν ότι το ακίνητό τους εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» καλό είναι να μην περιμένουν την έναρξη της νέας διαδικασίας για να αναζητήσουν τα αποδεικτικά στοιχεία.
Ο φάκελος θα πρέπει να περιλαμβάνει, ανάλογα με την περίπτωση:
Πρώτον, τουλάχιστον δύο έγγραφα που αποδεικνύουν τη μακροχρόνια νομή.
Δεύτερον, δύο ένορκες βεβαιώσεις που να αναφέρονται ρητά στην εικοσαετή νομή και στα χαρακτηριστικά του ακινήτου.
Τρίτον, Ε9 τουλάχιστον δέκα ετών.
Τέταρτον, τα απαραίτητα τοπογραφικά ή άλλα τεχνικά στοιχεία, εφόσον απαιτούνται.
Πέμπτον, στοιχεία για τυχόν γεωμετρικές μεταβολές του ακινήτου.
Η συγκέντρωση των εγγράφων είναι κρίσιμη, διότι η νέα διαδικασία είναι περισσότερο τυποποιημένη και δεν αφήνει το ίδιο περιθώριο για ελλιπή τεκμηρίωση.
Τι ισχύει για τις οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες
Το νέο πλαίσιο προβλέπει ειδική μεταχείριση για οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες που εμφανίζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Σε αυτές τις περιπτώσεις μπορεί να υποβληθεί αίτηση για τη διόρθωση της εγγραφής, εκτός εάν ο ενδιαφερόμενος επικαλείται έκτακτη χρησικτησία.
Όταν η βάση της αξίωσης είναι η έκτακτη χρησικτησία, απαιτείται η προβλεπόμενη διαδικασία και η άσκηση αγωγής.
Τι γίνεται αν απαιτείται αλλαγή στα όρια του ακινήτου
Σε περιπτώσεις όπου η διόρθωση της εγγραφής συνοδεύεται από γεωμετρική μεταβολή, απαιτείται επιπλέον τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών.
Παράλληλα, πρέπει να υπάρχει αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής του σχετικού διαγράμματος στον αρμόδιο Φορέα.
Άρα, σε μια υπόθεση όπου δεν αμφισβητείται μόνο ο ιδιοκτήτης αλλά και η ακριβής γεωμετρική αποτύπωση του ακινήτου, ο φάκελος γίνεται ακόμη πιο σύνθετος.
Από πότε εφαρμόζεται η νέα διαδικασία
Η κρίσιμη ημερομηνία είναι η 16η Σεπτεμβρίου 2026.
Από τότε τίθεται σε ισχύ η νέα διαδικασία του άρθρου 61 για την αναγνώριση κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας σε ακίνητα που έχουν καταχωριστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Για τους ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες, η αλλαγή έχει δύο όψεις.
Από τη μία πλευρά, δημιουργείται μια περισσότερο συγκεκριμένη και τυποποιημένη διαδικασία, με σαφείς κανόνες για τη συμμετοχή του Δημοσίου και τη διόρθωση των εγγραφών.
Από την άλλη, αυξάνονται οι απαιτήσεις τεκμηρίωσης. Η εικοσαετής νομή θα πρέπει να αποδεικνύεται με συγκεκριμένα στοιχεία, ενώ η διαδικασία αποκτά αρκετά στάδια και αυστηρές προθεσμίες.
Το βασικό μήνυμα για τους ιδιοκτήτες είναι επομένως ένα: πριν ξεκινήσει η διαδικασία, πρέπει να έχει οργανωθεί ο φάκελος του ακινήτου. Η νέα ρύθμιση μπορεί να ανοίγει έναν ταχύτερο δρόμο για τη διόρθωση μιας εγγραφής «αγνώστου ιδιοκτήτη», αλλά δεν σημαίνει ότι η αναγνώριση της κυριότητας γίνεται αυτόματα.
