Αντίστροφα μετρά ο χρόνος για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που θέλουν να αξιοποιήσουν το φορολογικό κίνητρο για την επιστροφή κλειστών κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση. Η προθεσμία για τη σύναψη της επιλέξιμης μίσθωσης εκπνέει στις 31 Δεκεμβρίου 2026, ενώ μέχρι στιγμής παραμένει ανοιχτό το ενδεχόμενο παράτασης του μέτρου και για το 2027.
Το φορολογικό «παράθυρο» κλείνει στις 31 Δεκεμβρίου
Ιδιοκτήτες κατοικιών που παραμένουν κλειστές για χρόνια ή αξιοποιούνται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης έχουν τη δυνατότητα να εξασφαλίσουν πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος επί των ενοικίων για τρία χρόνια, εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις.
Το μέτρο εφαρμόζεται για μισθώσεις που συνάπτονται από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Η απαλλαγή αφορά τα εισοδήματα από τη μακροχρόνια μίσθωση της κατοικίας και μπορεί να περιορίσει σημαντικά τη φορολογική επιβάρυνση του ιδιοκτήτη.
Παρά τα αιτήματα για παράταση του κινήτρου και μετά το 2026, δεν έχει μέχρι στιγμής οριστικοποιηθεί εάν το μέτρο θα συνεχιστεί. Οι τελικές αποφάσεις αναμένεται να ληφθούν από το οικονομικό επιτελείο στο τέλος του έτους, στο πλαίσιο των αποφάσεων για τον Προϋπολογισμό του 2027.
Το δίλημμα των ιδιοκτητών
Η αβεβαιότητα για το 2027 δημιουργεί ένα δύσκολο δίλημμα. Από τη μία πλευρά, όσοι προχωρήσουν άμεσα σε μίσθωση πρέπει να είναι βέβαιοι ότι το ακίνητο και ο μισθωτής πληρούν όλες τις προϋποθέσεις του μέτρου.
Από την άλλη, η αναμονή για πιθανή παράταση ενδέχεται να περιορίσει σημαντικά τον διαθέσιμο χρόνο. Εάν η παράταση δεν αποφασιστεί ή ανακοινωθεί πολύ αργά, ένας ιδιοκτήτης που θα έχει αφήσει τις διαδικασίες για το τέλος του έτους μπορεί να μην προλάβει να ολοκληρώσει εγκαίρως όλα τα απαιτούμενα βήματα.
Στην πράξη, επομένως, η προθεσμία της 31ης Δεκεμβρίου δεν αφορά απλώς την πρόθεση του ιδιοκτήτη να μισθώσει το ακίνητο. Απαιτείται η ολοκλήρωση της επιλέξιμης μίσθωσης και η ορθή υποβολή της στην ΑΑΔΕ.
Ποιες κατοικίες εντάσσονται στη ρύθμιση
Η φοροαπαλλαγή αφορά φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν προς μακροχρόνια μίσθωση κατοικίες οι οποίες, πριν από τη νέα μίσθωση, βρίσκονταν σε μία από τις προβλεπόμενες κατηγορίες.
Συγκεκριμένα, αφορά:
- κατοικίες που είχαν δηλωθεί ως κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια,
- κατοικίες που είχαν διατεθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση.
Στην περίπτωση των κλειστών ακινήτων, η προηγούμενη κατάσταση πρέπει να προκύπτει από το έντυπο Ε2. Για ακίνητα που χρησιμοποιούνταν σε βραχυχρόνια μίσθωση, απαιτείται να αποδεικνύεται η προηγούμενη χρήση από τα σχετικά στοιχεία και δηλώσεις.
Το ακίνητο πρέπει στη συνέχεια να διατεθεί για μακροχρόνια μίσθωση ως κατοικία και να δηλωθεί ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ.
Πού μπορεί να υπάρξουν καθυστερήσεις
Για έναν ιδιοκτήτη που έχει ένα σπίτι κλειστό επί χρόνια, η διαδικασία δεν περιορίζεται στην εύρεση ενοικιαστή.
Πρώτο βήμα είναι ο έλεγχος του φορολογικού ιστορικού του ακινήτου, ώστε να διαπιστωθεί ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις της ρύθμισης. Ο έλεγχος αυτός είναι ιδιαίτερα σημαντικός, καθώς η απλή δήλωση ότι ένα ακίνητο ήταν κλειστό δεν αρκεί.
Στη συνέχεια πρέπει να διαπιστωθεί εάν η κατοικία είναι έτοιμη να υποδεχθεί ενοικιαστή. Ένα ακίνητο που παρέμενε κλειστό για χρόνια ενδέχεται να χρειάζεται εργασίες, όπως βάψιμο, ηλεκτρολογικές ή υδραυλικές επισκευές, επανασύνδεση ρεύματος ή ύδρευσης, αλλαγές σε κουφώματα και δάπεδα, ανακαίνιση κουζίνας ή μπάνιου και έλεγχο της θέρμανσης και του κλιματισμού.
Όλες αυτές οι εργασίες απαιτούν χρόνο και, σε αρκετές περιπτώσεις, προγραμματισμό με τεχνίτες και συνεργεία.
Η αναζήτηση ενοικιαστή είναι επίσης κρίσιμη
Χρόνο μπορεί να απαιτήσει και η αναζήτηση του κατάλληλου μισθωτή. Η ανάρτηση αγγελίας, η επιλογή μεσίτη, οι επισκέψεις στο ακίνητο, οι διαπραγματεύσεις και η σύνταξη του μισθωτηρίου αποτελούν διαδοχικά στάδια που δεν ολοκληρώνονται πάντοτε άμεσα.
Ακόμη και η συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή δεν αρκεί από μόνη της για την κατοχύρωση του φορολογικού οφέλους.
Καθοριστική είναι η ηλεκτρονική δήλωση της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ, με την τήρηση όλων των προϋποθέσεων που προβλέπει η ρύθμιση. Η προφορική συμφωνία, η υπογραφή ιδιωτικού συμφωνητικού ή η καταβολή προκαταβολής δεν υποκαθιστούν τις απαιτούμενες φορολογικές διαδικασίες.
Τρία χρόνια χωρίς φόρο στα ενοίκια
Το βασικό όφελος για τον ιδιοκτήτη είναι η απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα που εισπράττει επί τρία χρόνια από την επιλέξιμη κατοικία.
Η απαλλαγή ξεκινά από τον μήνα κατά τον οποίο συνάπτεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης και αφορά κατοικίες έως 120 τετραγωνικά μέτρα. Το όριο προσαυξάνεται κατά 20 τετραγωνικά μέτρα για κάθε εξαρτώμενο τέκνο.
Η βασική διάρκεια της μακροχρόνιας μίσθωσης είναι τουλάχιστον τρία έτη. Ειδική πρόβλεψη υπάρχει για μίσθωση διάρκειας τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών σε δημόσιους υπαλλήλους, εκπαιδευτικούς, ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό της Γενικής Κυβέρνησης, καθώς και σε ένστολους των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.
Πόσο είναι το φορολογικό όφελος
Το οικονομικό όφελος μπορεί να είναι σημαντικό, καθώς τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτοτελώς με κλίμακα και ο συντελεστής μπορεί να φτάσει έως το 45%.
Η ακριβής εξοικονόμηση, ωστόσο, διαφέρει από ιδιοκτήτη σε ιδιοκτήτη και εξαρτάται από το ύψος του μισθώματος, τη διάρκεια της μίσθωσης, το ιδιοκτησιακό καθεστώς και το εάν πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις της ρύθμισης.
Δεν πρόκειται, πάντως, για απαλλαγή από κάθε φορολογική υποχρέωση που συνδέεται με το ακίνητο. Το μέτρο αφορά τον φόρο εισοδήματος επί των συγκεκριμένων ενοικίων και δεν καταργεί τον ΕΝΦΙΑ ούτε άλλες δαπάνες και υποχρεώσεις που μπορεί να συνδέονται με την κατοχή ή τη μίσθωση του ακινήτου.
Η «κούρσα» μέχρι το τέλος του έτους
Με δεδομένη την ισχύουσα προθεσμία, οι ιδιοκτήτες που θέλουν να αξιοποιήσουν το κίνητρο δεν έχουν λόγο να αφήσουν τις διαδικασίες για τις τελευταίες ημέρες του Δεκεμβρίου.
Ο φορολογικός έλεγχος του ακινήτου, οι τυχόν εργασίες επισκευής ή ανακαίνισης, η συγκέντρωση των απαραίτητων στοιχείων, η αναζήτηση ενοικιαστή και, τελικά, η ολοκλήρωση και ηλεκτρονική δήλωση της μίσθωσης μπορούν να αποδειχθούν χρονοβόρες διαδικασίες.
Για τον λόγο αυτό, όσοι έχουν αποφασίσει να αξιοποιήσουν το κίνητρο θα πρέπει να κινηθούν εγκαίρως, έχοντας προηγουμένως ελέγξει ότι το ακίνητο πληροί τις προϋποθέσεις. Η αναμονή για μια πιθανή παράταση μπορεί να αποδειχθεί συμφέρουσα εάν αυτή τελικά αποφασιστεί, αλλά εγκυμονεί και τον κίνδυνο απώλειας του υφιστάμενου φορολογικού οφέλους.
