Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα αποκτά πλέον χαρακτηριστικά μόνιμης διαρθρωτικής δυσλειτουργίας και όχι συγκυριακού φαινομένου, σύμφωνα με νέα μελέτη του Ινστιτούτου Μικρών Επιχειρήσεων της ΓΣΕΒΕΕ. Η έρευνα καταγράφει μια αγορά κατοικίας όπου το κόστος στέγασης αυξάνεται με ρυθμούς πολύ ταχύτερους από τα εισοδήματα, επιβαρύνοντας ολοένα και περισσότερο τα ελληνικά νοικοκυριά και αναδεικνύοντας την ανάγκη για μια συνολική αναθεώρηση της στεγαστικής πολιτικής.
Η στέγαση ως διαρθρωτική κρίση δεκαπενταετίας
Η μελέτη υποστηρίζει ότι η σημερινή κατάσταση δεν αποτελεί αποτέλεσμα των τελευταίων ετών, αλλά προϊόν εξελίξεων που διαμορφώθηκαν σταδιακά την τελευταία δεκαπενταετία. Οι πολιτικές επιλογές, οι δημοσιονομικές προσαρμογές και οι αλλαγές στην αγορά ακινήτων συνέθεσαν ένα περιβάλλον στο οποίο η πρόσβαση σε προσιτή κατοικία γίνεται ολοένα πιο δύσκολη, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Η επιβάρυνση των νοικοκυριών αποτυπώνεται ήδη στον οικογενειακό προϋπολογισμό, όπου η στέγαση και η ενέργεια καταλαμβάνουν αυξανόμενο μερίδιο, περιορίζοντας το διαθέσιμο εισόδημα για άλλες ανάγκες.
Τα στοιχεία που αποτυπώνουν το μέγεθος του προβλήματος
Σύμφωνα με τα δεδομένα που παραθέτει η μελέτη, περίπου το 27% των ελληνικών νοικοκυριών δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματός του για στεγαστικές ανάγκες. Το ποσοστό αυτό υπερβαίνει σημαντικά τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης, που κινείται κοντά στο 18%.
Την ίδια περίοδο, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 35,4% μεταξύ 2018 και 2023, ενώ τα διαθέσιμα εισοδήματα ενισχύθηκαν μόλις κατά 8%. Η απόκλιση αυτή διευρύνει το χάσμα μεταξύ κόστους στέγασης και πραγματικής αγοραστικής δυνατότητας των πολιτών.
Παράγοντες που διαμορφώνουν την κρίση
Η μελέτη του Ινστιτούτου Μικρών Επιχειρήσεων της ΓΣΕΒΕΕ αναδεικνύει ένα πλέγμα παραγόντων που επιβαρύνουν τη στεγαστική αγορά.
Σε αυτούς περιλαμβάνονται η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης κατοικιών, η συγκέντρωση πληθυσμού και οικονομικής δραστηριότητας στην Αττική, καθώς και η παλαιότητα του κτιριακού αποθέματος που αυξάνει το κόστος ανακαίνισης και συντήρησης.
Καθοριστικό ρόλο διαδραματίζουν επίσης η άνοδος του ενεργειακού κόστους, η υψηλή φορολογία στην ακίνητη περιουσία, η περιορισμένη πρόσβαση σε στεγαστική χρηματοδότηση και η επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Σημαντική επίδραση καταγράφεται και από το καθεστώς της Golden Visa, το οποίο, σύμφωνα με τη μελέτη, επηρεάζει τη διαθεσιμότητα κατοικιών σε κρίσιμες περιοχές.
Προστίθενται ακόμη οι χρονοβόρες πολεοδομικές και δικαστικές διαδικασίες, αλλά και τα εμπόδια στις κληρονομικές μεταβιβάσεις, που αφήνουν χιλιάδες ακίνητα εκτός αγοράς.
Η απώλεια εργαλείων κοινωνικής στεγαστικής πολιτικής
Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται στην κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας, η οποία, σύμφωνα με τη μελέτη, περιόρισε ουσιαστικά τα διαθέσιμα εργαλεία κοινωνικής στεγαστικής πολιτικής.
Η εξέλιξη αυτή, σε συνδυασμό με τη σταδιακή υποχώρηση της ιδιοκατοίκησης, έχει μεταβάλει τη δομή της ελληνικής αγοράς κατοικίας, ενισχύοντας τη ζήτηση για ενοικιαζόμενη στέγη χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς.
Οι άμεσες παρεμβάσεις που προτείνονται
Η μελέτη προτείνει ένα πλέγμα βραχυπρόθεσμων παρεμβάσεων με στόχο την άμεση ανακούφιση των νοικοκυριών και την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών.
Μεταξύ αυτών περιλαμβάνεται η ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματος μέσω μισθολογικών και φορολογικών παρεμβάσεων, όπως η δυνατότητα έκπτωσης δαπανών για ενοίκιο, στεγαστικά δάνεια πρώτης κατοικίας και ενεργειακά έξοδα από το φορολογητέο εισόδημα.
Παράλληλα, προτείνεται η ανακατεύθυνση των στεγαστικών επιδομάτων από τη ζήτηση προς την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών, καθώς και η επιτάχυνση των πολεοδομικών, αδειοδοτικών και δικαστικών διαδικασιών.
Η μελέτη εισηγείται επίσης την αποσύνδεση της Golden Visa από την αγορά κατοικίας, ώστε να αποδεσμευτεί μέρος του οικιστικού αποθέματος και να επιστρέψει στην εγχώρια αγορά.
Αποκέντρωση και αξιοποίηση ανενεργού οικιστικού αποθέματος
Σε πιο μακροπρόθεσμο ορίζοντα, η ανάλυση συνδέει την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης με την αποκέντρωση της οικονομικής δραστηριότητας.
Προτείνεται η ενίσχυση των υποδομών υγείας και εκπαίδευσης στην περιφέρεια, η αναβάθμιση μεταφορικών και ψηφιακών δικτύων, καθώς και η δημιουργία κινήτρων για εγκατάσταση επιχειρήσεων και εργαζομένων εκτός μεγάλων πόλεων.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στην αξιοποίηση ανενεργών κατοικιών μέσω σχημάτων κοινωνικής ή δημόσιας αντιπαροχής, αλλά και στην κατεδάφιση εγκαταλελειμμένων κτισμάτων με στόχο τη δημιουργία νέου οικιστικού αποθέματος.
Μια αγορά κατοικίας σε κρίσιμο σταυροδρόμι
Η συνολική εικόνα που σκιαγραφεί η μελέτη δείχνει μια αγορά κατοικίας με έντονες ανισορροπίες, όπου η ζήτηση υπερβαίνει συστηματικά την προσφορά και το κόστος στέγασης απομακρύνεται από τις δυνατότητες μεγάλου μέρους του πληθυσμού.
Η πρόκληση, όπως καταλήγει το Ινστιτούτο, δεν αφορά μόνο την τιμή της κατοικίας, αλλά τον συνολικό επανασχεδιασμό της στεγαστικής πολιτικής σε συνθήκες δημογραφικών, οικονομικών και χωρικών μεταβολών.
