NewsEdit Η στέγαση εξελίσσεται σε μία από τις πιο οξείες κοινωνικές και οικονομικές προκλήσεις της Ευρώπης. Με τις τιμές των κατοικιών και τα ενοίκια να αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα, εκατομμύρια Ευρωπαίοι —από νέους και φοιτητές έως βασικούς εργαζόμενους και οικογένειες μεσαίου εισοδήματος— δυσκολεύονται να εξασφαλίσουν αξιοπρεπή και οικονομικά προσιτή κατοικία.
Απαντώντας σε αυτή την κρίση, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή παρουσιάζει ένα φιλόδοξο ευρωπαϊκό σχέδιο οικονομικά προσιτής στέγασης, συνοδευόμενο από 12 αναλυτικές ερωταπαντήσεις που αποσαφηνίζουν το εύρος, τα εργαλεία και τις φιλοδοξίες της νέας στρατηγικής. Το παρόν explainer επιχειρεί να ξεδιπλώσει το σχέδιο, να φωτίσει τα βασικά του σημεία και να αναδείξει τι πραγματικά αλλάζει για τα κράτη μέλη και τους πολίτες.
Γιατί προτείνει η Ευρωπαϊκή Επιτροπή αυτό το σχέδιο τώρα;
Η Ευρώπη βρίσκεται αντιμέτωπη με μια κρίση κόστους διαβίωσης που δεν είναι πλέον συγκυριακή αλλά δομική. Στον πυρήνα της βρίσκεται η στέγαση. Από το 2013 έως σήμερα, οι τιμές των κατοικιών στην Ευρωπαϊκή Ένωση αυξήθηκαν κατά περισσότερο από 60%, ξεπερνώντας κατά πολύ την αύξηση των εισοδημάτων. Τα πραγματικά ενοίκια αυξήθηκαν κατά περίπου 20%, ενώ τα νέα ενοίκια —ιδίως στις αστικές περιοχές— καταγράφουν ακόμη μεγαλύτερες ανατιμήσεις.
Την ίδια στιγμή, η ζήτηση κατοικιών αναμένεται να αυξάνεται κατά πάνω από δύο εκατομμύρια μονάδες ετησίως, κυρίως σε πόλεις και μητροπολιτικές περιοχές. Ωστόσο, οι οικοδομικές άδειες έχουν μειωθεί κατά περισσότερο από 20% από το 2021, δημιουργώντας ένα διαρκώς διευρυνόμενο χάσμα μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Στην εξίσωση προστίθεται και η εκρηκτική άνοδος των βραχυχρόνιων μισθώσεων, οι οποίες αυξήθηκαν σχεδόν κατά 93% μεταξύ 2018 και 2024, απορροφώντας σημαντικό μέρος του διαθέσιμου αποθέματος κατοικιών.
Η στεγαστική κρίση δεν είναι απλώς κοινωνικό ζήτημα. Υπονομεύει την ανταγωνιστικότητα της ευρωπαϊκής οικονομίας, περιορίζει την κινητικότητα του εργατικού δυναμικού και της εκπαίδευσης, αυξάνει την οικονομική ανασφάλεια και καθυστερεί κρίσιμες επιλογές ζωής, όπως η δημιουργία οικογένειας. Όλο και περισσότερα νοικοκυριά μεσαίου εισοδήματος αδυνατούν να ανταποκριθούν στο κόστος στέγασης, ενώ βασικοί εργαζόμενοι —εκπαιδευτικοί, νοσηλευτές, πυροσβέστες, αστυνομικοί— δεν μπορούν να ζήσουν στις κοινότητες που υπηρετούν.
Ποιοι πλήττονται περισσότερο από τη στεγαστική κρίση;
Αν και οι πλέον ευάλωτοι βρίσκονται πάντα στην πρώτη γραμμή των συνεπειών, η σημερινή κρίση έχει διευρύνει το κοινωνικό της αποτύπωμα. Οι νέοι αναγκάζονται συχνά να εγκαταλείψουν σπουδές ή να απορρίψουν επαγγελματικές ευκαιρίες λόγω έλλειψης στέγης. Άλλοι καθυστερούν τη δημιουργία οικογένειας ή ζουν σε υπερπλήρεις και υποβαθμισμένες κατοικίες.
Ιδιαίτερα ανησυχητική είναι η περιορισμένη διαθεσιμότητα κοινωνικής στέγασης. Μόλις το 6-7% του συνολικού αποθέματος κατοικιών στην ΕΕ διατίθεται για κοινωνική στέγαση, γεγονός που αυξάνει τον κίνδυνο αστεγίας. Περισσότεροι από ένα εκατομμύριο άνθρωποι στην Ευρώπη είναι σήμερα άστεγοι, εκ των οποίων περίπου 400.000 είναι παιδιά.
Πώς μπορεί η ΕΕ να προσθέσει αξία σε έναν τομέα εθνικής αρμοδιότητας;
Η στέγαση αποτελεί κατεξοχήν αποκεντρωμένη πολιτική. Τα κράτη μέλη, οι περιφέρειες και οι δήμοι φέρουν την κύρια ευθύνη. Ωστόσο, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή υποστηρίζει ότι μια τόσο εκτεταμένη και διασυνοριακή κρίση απαιτεί και ευρωπαϊκή απάντηση.
Το Ευρωπαϊκό Συμβούλιο ζήτησε ένα φιλόδοξο και ολοκληρωμένο σχέδιο που θα συμπληρώνει —και όχι θα υποκαθιστά— τις εθνικές πολιτικές, σεβόμενο την αρχή της επικουρικότητας. Ο ρόλος της ΕΕ εστιάζει στη στήριξη, τον συντονισμό και την ενίσχυση των τοπικών και εθνικών προσπαθειών: μέσω χρηματοδότησης, ρυθμιστικών παρεμβάσεων, απλούστευσης κανόνων και ανταλλαγής βέλτιστων πρακτικών.
Κεντρικό εργαλείο αποτελεί η δημιουργία μιας ευρωπαϊκής συμμαχίας για τη στέγαση, ενός δικτύου στο οποίο θα συμμετέχουν όλα τα επίπεδα διακυβέρνησης και οι βασικοί ενδιαφερόμενοι φορείς. Στόχος είναι η συνεργασία, η αμοιβαία μάθηση και η αξιοποίηση της τοπικής εμπειρίας.
Πώς θα αυξηθεί η προσφορά κατοικιών στην Ευρώπη;
Η Επιτροπή εκτιμά ότι για να καλυφθεί το χάσμα προσφοράς-ζήτησης, η ΕΕ θα πρέπει να προσθέτει περίπου 650.000 επιπλέον κατοικίες ετησίως, πέραν των περίπου 1,6 εκατομμυρίων που κατασκευάζονται σήμερα. Το κόστος αυτής της προσπάθειας υπολογίζεται σε περίπου 150 δισ. ευρώ ετησίως.
Η αύξηση της προσφοράς δεν αφορά μόνο νέες κατασκευές. Περιλαμβάνει την αναπροσαρμογή της χρήσης υφιστάμενων κτιρίων, την ανακαίνιση του υπάρχοντος αποθέματος και τη δημιουργία πιο βιώσιμων και ποιοτικών κατοικιών. Στο επίκεντρο βρίσκεται η καινοτομία: σύγχρονες μέθοδοι κατασκευής, ψηφιακές διαδικασίες, κυκλική οικονομία και διευκόλυνση της διασυνοριακής παροχής υπηρεσιών.
Παράλληλα, η Επιτροπή δίνει έμφαση στη μείωση της γραφειοκρατίας, τόσο σε ευρωπαϊκό επίπεδο όσο και σε συνεργασία με τα κράτη μέλη, με στόχο την απλούστευση οικοδομικών κωδίκων, αδειοδοτήσεων και διαδικασιών χωροταξικού σχεδιασμού.
Πώς αντιμετωπίζεται η κερδοσκοπία στη στεγαστική αγορά;
Η κερδοσκοπία αποτελεί έναν από τους λιγότερο διαφανείς αλλά κρίσιμους παράγοντες της κρίσης. Η έλλειψη αξιόπιστων δεδομένων για την ιδιοκτησία και τις συναλλαγές δυσχεραίνει τη χάραξη πολιτικής. Γι’ αυτό η Επιτροπή προαναγγέλλει ανάλυση της δυναμικής των τιμών κατοικιών το 2026, με έμφαση στα πρότυπα κερδοσκοπίας και τα κενά δεδομένων.
Η ενίσχυση της διαφάνειας θεωρείται προϋπόθεση για τεκμηριωμένες πολιτικές. Παράλληλα, τα κράτη μέλη ενθαρρύνονται να αξιοποιήσουν φορολογικά εργαλεία, να βελτιώσουν τη διαφάνεια της αγοράς και να δεσμεύουν μερίδιο νέων αναπτύξεων για κοινωνική και οικονομικά προσιτή στέγαση.
Ποια χρηματοδοτικά εργαλεία διαθέτει ήδη η ΕΕ;
Στο τρέχον δημοσιονομικό πλαίσιο 2021-2027, η ΕΕ έχει κινητοποιήσει τουλάχιστον 43 δισ. ευρώ για έργα που σχετίζονται με τη στέγαση. Ο Μηχανισμός Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας στηρίζει επενδύσεις ύψους 19,6 δισ. ευρώ, ενώ η πολιτική συνοχής έχει προγραμματίσει 10,4 δισ. ευρώ για ενεργειακή απόδοση και κοινωνική στέγαση.
Το InvestEU, το πρόγραμμα LIFE και το «Ορίζων Ευρώπη» συμπληρώνουν το χρηματοδοτικό μωσαϊκό, στηρίζοντας τόσο την κατασκευή και ανακαίνιση κατοικιών όσο και την έρευνα και την καινοτομία.
Πώς θα κινητοποιηθούν νέες επενδύσεις τα επόμενα χρόνια;
Η Επιτροπή σχεδιάζει πρόσθετες επενδύσεις 10 δισ. ευρώ μέσω του InvestEU την περίοδο 2026-2027, καθώς και τουλάχιστον 1,5 δισ. ευρώ μέσω αναπρογραμματισμού των ταμείων συνοχής. Στο επόμενο πολυετές δημοσιονομικό πλαίσιο 2028-2034, η κοινωνική και οικονομικά προσιτή στέγαση εντάσσεται ως ειδικός στόχος στα εθνικά και περιφερειακά σχέδια.
Ιδιαίτερη σημασία έχει η δημιουργία πανευρωπαϊκής επενδυτικής πλατφόρμας, με τη συμμετοχή της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Επενδύσεων και εθνικών αναπτυξιακών τραπεζών. Οι τελευταίες έχουν ήδη ανακοινώσει πρόθεση επενδύσεων ύψους 375 δισ. ευρώ έως το 2029 σε κοινωνική και βιώσιμη στέγαση.
Γιατί άλλαξαν οι κανόνες κρατικών ενισχύσεων;
Η αναθεώρηση των κανόνων για τις υπηρεσίες γενικού οικονομικού συμφέροντος κρίθηκε αναγκαία, καθώς οι προηγούμενοι κανόνες εστίαζαν κυρίως στα πλέον ευάλωτα νοικοκυριά. Σήμερα, όμως, η κρίση πλήττει και τα χαμηλότερα μεσαία εισοδήματα.
Η νέα απόφαση εισάγει ρητά την οικονομικά προσιτή στέγαση ως κατηγορία που εξαιρείται από την υποχρέωση κοινοποίησης, επιτρέποντας στα κράτη μέλη να στηρίζουν τέτοια έργα πιο γρήγορα και ευέλικτα.
Τι αλλάζει με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις;
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις προσφέρουν οφέλη, αλλά σε περιοχές υψηλής πίεσης στερούν κατοικίες από τους μόνιμους κατοίκους. Ο νέος κανονισμός, που τίθεται σε ισχύ τον Μάιο του 2026, ενισχύει τη διαφάνεια μέσω υποχρεωτικής καταχώρισης και ανταλλαγής δεδομένων.
Παράλληλα, η Επιτροπή προετοιμάζει νέα νομοθετική πρωτοβουλία που θα επιτρέπει στις τοπικές αρχές να λαμβάνουν στοχευμένα μέτρα, ιδίως σε περιοχές με οξύ στεγαστικό πρόβλημα.
Πώς στηρίζονται οι φοιτητές και οι νέοι;
Το σχέδιο προβλέπει επενδύσεις για περισσότερες φοιτητικές κατοικίες και εξετάζει τη δημιουργία συστημάτων εγγυήσεων για πρόσβαση στην ιδιωτική αγορά ενοικίασης. Μέσω του Erasmus+ θα δοκιμαστούν καινοτόμα μοντέλα στέγασης για νέους από μειονεκτούντα περιβάλλοντα.
Πώς συνδέεται το σχέδιο με την καταπολέμηση της αστεγίας;
Η Επιτροπή αναγνωρίζει ότι χωρίς ενίσχυση της κοινωνικής στέγασης δεν μπορεί να επιτευχθεί ο στόχος εξάλειψης της αστεγίας έως το 2030. Στο πλαίσιο της στρατηγικής κατά της φτώχειας το 2026, θα προταθεί σύσταση για την πρόληψη και αντιμετώπιση του αποκλεισμού από τη στέγαση, με ανθρωποκεντρική και ολοκληρωμένη προσέγγιση.
Ποιος είναι ο ρόλος του Νέου Ευρωπαϊκού Μπάουχαους;
Το Νέο Ευρωπαϊκό Μπάουχαους λειτουργεί ως καταλύτης για βιώσιμη, ποιοτική και οικονομικά προσιτή στέγαση. Μέσα από εργαλειοθήκες, πιλοτικά προγράμματα και ανταλλαγή βέλτιστων πρακτικών, προωθεί ανθεκτικά και κλιματικά προσαρμοσμένα μοντέλα κατοικίας.
Τι είναι η Ακαδημία NEB και γιατί έχει σημασία;
Η Ακαδημία NEB, που εγκαινιάστηκε το 2024, στοχεύει στην αναβάθμιση δεξιοτήτων στον κατασκευαστικό τομέα. Στο μέλλον, φιλοδοξεί να εξελιχθεί σε κεντρικό κόμβο γνώσης, καινοτομίας και πειραματισμού, στηρίζοντας τόσο το εργατικό δυναμικό όσο και τις μικρομεσαίες επιχειρήσεις που αναπτύσσουν λύσεις βιώσιμης στέγασης.
Μπορεί το ευρωπαϊκό σχέδιο να κάνει τη διαφορά;
Το ευρωπαϊκό σχέδιο οικονομικά προσιτής στέγασης δεν υπόσχεται άμεσες λύσεις σε ένα πρόβλημα που συσσωρεύτηκε επί δεκαετίες. Ωστόσο, για πρώτη φορά επιχειρεί μια συντονισμένη, πολυεπίπεδη και μακροπρόθεσμη απάντηση, συνδέοντας κοινωνική πολιτική, οικονομική ανταγωνιστικότητα και πράσινη μετάβαση. Το αν θα πετύχει, θα κριθεί στην εφαρμογή —και στην ικανότητα των κρατών μελών να αξιοποιήσουν τα εργαλεία που πλέον βρίσκονται στο τραπέζι.