NewsEdit Με στόχο να επανέλθουν στην αγορά ενοικίων δεκάδες χιλιάδες κατοικίες που παραμένουν κλειστές ή αξιοποιούνται αποκλειστικά μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb, η κυβέρνηση θέτει σε εφαρμογή από τον Νοέμβριο ένα νέο πακέτο κινήτρων για τους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Το μέτρο, που περιλαμβάνεται στο φορολογικό νομοσχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, προβλέπει πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για ενοίκια τριετίας, επεκτάσεις σε περισσότερες κατηγορίες ακινήτων και ενοικιαστών, καθώς και μεγαλύτερη προστασία για τους εκμισθωτές.
Η ρύθμιση επιχειρεί να δώσει νέα πνοή στην αγορά, αντιμετωπίζοντας ταυτόχρονα δύο μεγάλες παθογένειες: το οξύ στεγαστικό πρόβλημα για ενοικιαστές και την αδράνεια που επικρατεί σε χιλιάδες «παγωμένα» ακίνητα, τα οποία παραμένουν εκτός κυκλοφορίας. Σύμφωνα με στοιχεία του Γενικού Γραμματέα Δημογραφικής και Στεγαστικής Πολιτικής, Κωνσταντίνου Γλούμη-Ατσαλάκη, 700.000 έως 900.000 διαμερίσματα σε όλη τη χώρα είναι αυτή τη στιγμή κενά.
Από τον Δεκέμβριο 2024 στο 2026: Παράταση και βελτιώσεις
Το μέτρο της φοροαπαλλαγής ισχύει ήδη από τα τέλη του 2024, ωστόσο πολλοί ιδιοκτήτες δεν το αξιοποίησαν λόγω γραφειοκρατικών εμποδίων και εξαιρέσεων που καθιστούσαν την εφαρμογή του περίπλοκη. Πλέον, το υπουργείο επεκτείνει την ισχύ του έως το τέλος του 2026 και εισάγει διορθώσεις που αίρουν σημαντικούς περιορισμούς.
Μεταξύ των βασικών αλλαγών περιλαμβάνονται:
- Η δυνατότητα νέας μακροχρόνιας μίσθωσης έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, με απαλλαγή από φόρο για 36 μήνες.
- Η επιλεξιμότητα για ακίνητα που ήταν κενά τουλάχιστον για τρία συνεχόμενα χρόνια ή λειτουργούσαν ως Airbnb για έναν χρόνο πριν τη μίσθωση.
- Η επέκταση του μέτρου σε κατοικίες άνω των 120 τ.μ. όταν μισθώνονται σε τρίτεκνες ή πολύτεκνες οικογένειες.
- Η ευελιξία σε ειδικές περιπτώσεις: δημόσιοι υπάλληλοι που μετακινούνται (όπως γιατροί, εκπαιδευτικοί, στρατιωτικοί) μπορούν να υπογράφουν συμβάσεις μικρότερες των τριών ετών, χωρίς να ακυρώνεται η απαλλαγή.
Έτσι, ένας ιδιοκτήτης μπορεί να νοικιάζει την κατοικία του σε διαφορετικούς μισθωτές διαδοχικά μέσα στην τριετία, χωρίς να χάνει το δικαίωμα στο φορολογικό όφελος.
Το όφελος για τους ιδιοκτήτες
Η πλήρης απαλλαγή φόρου για 36 μήνες σημαίνει σημαντική οικονομική ανάσα για τους ιδιοκτήτες. Για ένα διαμέρισμα με ετήσιο μίσθωμα 8.000 ευρώ, η εξοικονόμηση φτάνει τα 3.600 ευρώ στην τριετία. Για ακίνητα με υψηλότερα ενοίκια, όπου ο φόρος φτάνει έως 45%, το κέρδος είναι ακόμα μεγαλύτερο.
Η ρύθμιση απευθύνεται κυρίως σε όσους διαθέτουν σπίτια που παρέμεναν κλειστά τα τελευταία χρόνια, συχνά λόγω αμφιβολιών για τη φερεγγυότητα των ενοικιαστών ή του φορολογικού καθεστώτος. Πλέον, ο ιδιοκτήτης δεν χάνει το όφελος αν ο μισθωτής αποχωρήσει πρόωρα – έχει μάλιστα τρεις μήνες για να βρει νέο ενοικιαστή και να συνεχίσει να απολαμβάνει την απαλλαγή.
Σε μια αγορά που χαρακτηρίζεται από αυξανόμενη ζήτηση και υψηλές τιμές ενοικίων, το μέτρο καθιστά τη μακροχρόνια μίσθωση πιο ελκυστική από τις βραχυχρόνιες πλατφόρμες, ιδιαίτερα σε τουριστικές περιοχές όπου πολλοί ιδιοκτήτες προτιμούσαν μέχρι σήμερα το Airbnb.
Νέες προϋποθέσεις και «κλειδιά» εφαρμογής
Για να ενταχθεί ένα ακίνητο στο καθεστώς, πρέπει να έχει δηλωθεί ως «κενό» στο έντυπο Ε2 της εφορίας για τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη. Εναλλακτικά, για τις κατοικίες που λειτουργούσαν ως βραχυχρόνιες μισθώσεις, αρκεί να είχαν εγγραφεί στο σχετικό μητρώο τουλάχιστον έναν χρόνο πριν τη μετατροπή τους.
Τα συμβόλαια πρέπει να συναφθούν έως το τέλος του 2026, και η διάρκεια της μίσθωσης να είναι τουλάχιστον τριετής, εκτός αν πρόκειται για ενοικιαστές ειδικών κατηγοριών δημοσίων υπαλλήλων. Στην περίπτωση αυτή, επιτρέπεται ελάχιστη διάρκεια έξι μηνών.
Η απαλλαγή ισχύει για τα εισοδήματα των ετών 2025-2027, ενώ ο φόρος θα επανέλθει από το 2029, όταν οι ιδιοκτήτες θα δηλώνουν τα ενοίκια των προηγούμενων ετών.
Παράλληλα, για όσα ακίνητα δεν εμπίπτουν στο μέτρο, προβλέπεται γενική μείωση φόρου από 35% σε 25% για εισοδήματα από ενοίκια 12.000-24.000 ευρώ, από το 2026 και μετά.
Οι ενοικιαστές στο επίκεντρο
Η αναμενόμενη αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών εκτιμάται ότι θα προσφέρει ουσιαστική ανάσα και στους ενοικιαστές. Η απουσία φόρου επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να προσφέρουν πιο ανταγωνιστικά μισθώματα, ενώ η είσοδος μεγάλων κατοικιών στο πρόγραμμα διευρύνει τις επιλογές για οικογένειες με παιδιά.
Οι τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες, που αντιμετωπίζουν μεγάλες δυσκολίες στην εύρεση κατάλληλων σπιτιών, θα μπορούν πλέον να αποκτήσουν πρόσβαση σε κατοικίες 140 ή 160 τ.μ., οι οποίες μέχρι πρότινος εξαιρούνταν από το καθεστώς φοροαπαλλαγής.
Ταυτόχρονα, η νέα ευελιξία στις μισθώσεις ευνοεί επαγγελματίες που εργάζονται μακριά από τον τόπο κατοικίας τους. Εκπαιδευτικοί, στρατιωτικοί, γιατροί ή νοσηλευτές που μετακινούνται συχνά θα μπορούν να νοικιάζουν για μικρό χρονικό διάστημα χωρίς να επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη με απώλεια του φορολογικού κινήτρου.
Περαιτέρω, σε ορισμένες κατηγορίες μισθωτών θα παρέχεται και επιπλέον επίδομα ενοικίου – «ένα ενοίκιο δώρο» κάθε Νοέμβριο, ως επιπρόσθετη ενίσχυση.
Οι παγίδες και τα «ψιλά γράμματα»
Η νέα ρύθμιση δεν είναι χωρίς περιορισμούς. Αν ο ιδιοκτήτης δεν βρει νέο ενοικιαστή μέσα σε τρεις μήνες από πρόωρη αποχώρηση, η απαλλαγή παύει να ισχύει για τα μελλοντικά ενοίκια, αν και δεν επιστρέφονται οι φόροι που έχουν ήδη γλιτώσει. Επίσης, η δυνατότητα αντικατάστασης ενοικιαστή δίνεται μόνο μία φορά μέσα στην τριετία.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται και στη χρήση του ακινήτου. Αν, για παράδειγμα, ο ιδιοκτήτης επιχειρήσει να το διαθέσει προσωρινά σε πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης, χάνει αυτομάτως και οριστικά τη φοροαπαλλαγή, ενώ μπορεί να επιβληθούν αναδρομικά πρόστιμα.
Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, ορισμένες ασάφειες παραμένουν, όπως το τι ισχύει αν το ακίνητο αλλάξει ιδιοκτήτη λόγω μεταβίβασης ή κληρονομιάς, ή αν κάποιος είχε ήδη προχωρήσει σε μίσθωση πριν την ψήφιση του νόμου. Οι απαντήσεις αναμένονται από την ερμηνευτική εγκύκλιο που θα εκδοθεί μετά την ψήφιση του νομοσχεδίου.
Η νέα «ισορροπία» στην αγορά
Η ρύθμιση δημιουργεί ένα νέο πλαίσιο ισορροπίας στην αγορά ενοικίων. Από τη μία, προσφέρει ισχυρό φορολογικό κίνητρο σε ιδιοκτήτες να επαναφέρουν τα ακίνητά τους στη μακροχρόνια μίσθωση· από την άλλη, ενισχύει τη διαθεσιμότητα και την ποικιλία κατοικιών για τους ενοικιαστές.
Σε ένα τυπικό παράδειγμα, ιδιοκτήτης διαμερίσματος 85 τ.μ. που παρέμενε κλειστό από το 2022 μπορεί, αν το νοικιάσει το 2026, να απαλλαγεί πλήρως από τον φόρο για τα ενοίκια έως και το 2028. Ουσιαστικά, θα λαμβάνει ολόκληρο το ποσό του μισθώματος καθαρό, χωρίς κρατήσεις.
Για μεγαλύτερα ακίνητα, όπως διαμέρισμα 150 τ.μ. που μισθώνεται σε πολύτεκνη οικογένεια, το όφελος μπορεί να ξεπεράσει τις 10.000 ευρώ στην τριετία, ενώ ο ιδιοκτήτης απαλλάσσεται από τον φόβο να επιστρέψει το όφελος αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει νωρίτερα.
Ευελιξία στις περιοχές με εποχική ζήτηση
Η μεγαλύτερη καινοτομία για πολλές περιοχές της χώρας είναι η δυνατότητα «διαδοχικών» μισθώσεων χωρίς απώλεια φοροαπαλλαγής. Σε νησιά και τουριστικές ζώνες, όπου η ζήτηση για προσωρινή στέγαση είναι υψηλή, οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να ενοικιάζουν το ίδιο ακίνητο σε διαφορετικούς ενοικιαστές καθ’ όλη τη διάρκεια της τριετίας.
Για παράδειγμα, ένα σπίτι στη Νάξο μπορεί να φιλοξενεί εκπαιδευτικό κατά τη σχολική χρονιά και στρατιωτικό ή γιατρό το καλοκαίρι, διατηρώντας την απαλλαγή για όλη την περίοδο. Έτσι, το μέτρο συμβάλλει και στην αντιμετώπιση των στεγαστικών δυσκολιών που αντιμετωπίζουν εποχικοί δημόσιοι υπάλληλοι στις νησιωτικές περιοχές.
Προς μια νέα στεγαστική πολιτική
Η κυβέρνηση ευελπιστεί ότι το μέτρο θα λειτουργήσει ως καταλύτης για την επανένταξη χιλιάδων κλειστών κατοικιών στην ενεργό αγορά, αυξάνοντας την προσφορά και μειώνοντας σταδιακά τις πιέσεις στα ενοίκια. Παράλληλα, προωθεί ένα πιο ισορροπημένο μοντέλο ανάμεσα στη βραχυχρόνια και τη μακροχρόνια μίσθωση, μετά από μια δεκαετία όπου οι πλατφόρμες τύπου Airbnb είχαν ανατρέψει πλήρως τους όρους του παιχνιδιού.
Οι φορολογικές ελαφρύνσεις και η ευελιξία στις συμβάσεις επιχειρούν να αποκαταστήσουν την εμπιστοσύνη μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών, δημιουργώντας συνθήκες σταθερότητας στην αγορά κατοικίας. Αν το εγχείρημα πετύχει, θα μπορούσε να αποτελέσει πρότυπο για μια νέα στεγαστική πολιτική που συνδυάζει κοινωνική στόχευση και φορολογική ανταμοιβή.
Το αποτέλεσμα, ωστόσο, θα φανεί στην πράξη: στο αν οι ιδιοκτήτες θα πειστούν να «ξεκλειδώσουν» τα σπίτια τους και να τα επαναφέρουν στην αγορά, δίνοντας λύση σε ένα πρόβλημα που τα τελευταία χρόνια έχει λάβει εκρηκτικές διαστάσεις.
- Ισραήλ – Γάζα: Επιστροφή στην εκεχειρία μετά από μια νύχτα βομβαρδισμών και εκατόμβη νεκρών
- Εμπρηστική επίθεση στο γραφείο του Χάρη Θεοχάρη στον Άγιο Δημήτριο
- Φοροαπαλλαγή τριετίας για κλειστά σπίτια: Πώς η νέα ρύθμιση μπορεί να «ξεκλειδώσει» την αγορά κατοικίας
- Θεόδωρος Ν. Τσέκος / Κεντροαριστερά: Ο δρόμος για μια ενότητα που θα διαρκέσει και για πολιτικές μεγάλων διαρθρωτικών αλλαγών
- Σι Τζινπίνγκ και Τραμπ συναντώνται στο Μπουσάν εν μέσω νέου κύκλου εντάσεων