Στέγη: Η ελληνική αγορά ακινήτων ανάμεσα στη γήρανση του αποθέματος, τις ψευδείς αγγελίες, τη “φούσκα” και τη στεγαστική κρίση

Στην καρδιά της μεγαλύτερης στεγαστικής κρίσης των τελευταίων δεκαετιών, η ελληνική αγορά ακινήτων αποκαλύπτει τα δομικά της αδιέξοδα: υπερκοστολογημένες αγγελίες, ελλιπή δεδομένα, παλιά και αναξιοποίητα κτίρια, ανυπαρξία θεσμικών επενδυτών και έλλειψη γης για νέες αναπτύξεις.

Μέσα σε αυτό το σκηνικό, η εταιρεία τεχνολογίας και δεδομένων real estate Prosperty παρουσίασε στο συνέδριο Prodexpo 2025 μια πρόταση που φιλοδοξεί να αλλάξει ριζικά το τοπίο: τη δημιουργία ενός Ενιαίου Συστήματος Καταχώρισης Ακινήτων (Multiple Listing Service – MLS), στα πρότυπα των πιο ώριμων αγορών της Ευρώπης και των ΗΠΑ.

Η πρόταση, που παρουσίασε ο CEO και ιδρυτής της εταιρείας Αντώνης Μαρκόπουλος, στοχεύει στην αποκατάσταση της διαφάνειας και της εμπιστοσύνης σε μια αγορά όπου η πραγματικότητα των συναλλαγών ελάχιστα θυμίζει τις τιμές των αγγελιών.

Μια αγορά χωρίς καθρέφτη: ψευδείς αγγελίες, διπλές καταχωρίσεις και στρεβλή εικόνα

Η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει σε μεγάλο βαθμό «αόρατη» για τον πολίτη και τον επενδυτή. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Prosperty, το 2024 υπήρχαν 131.000 μοναδικές αγγελίες πώλησης στις κύριες περιοχές της χώρας. Ωστόσο, η μέση ζητούμενη τιμή στα 2.583 ευρώ/τ.μ. δεν έχει καμία σχέση με τη μέση τιμή μεταβίβασης, που ανήλθε μόλις στα 1.329 ευρώ/τ.μ., σύμφωνα με την ΑΑΔΕ.

Η αναντιστοιχία αυτή δεν είναι τυχαία. Οφείλεται στην απουσία επίσημων συγκριτικών δεδομένων και στη λειτουργία μιας αγοράς όπου η αγγελία συχνά «πουλά» ελπίδες, όχι ακίνητα. Πολλές αγγελίες παραμένουν ενεργές ενώ το ακίνητο έχει ήδη πουληθεί, άλλες είναι διπλές ή ψευδείς, και οι περισσότερες στηρίζονται σε εκτιμήσεις χωρίς επαρκή τεκμηρίωση. Το αποτέλεσμα είναι μια πληθωριστική αγορά πληροφοριών, που παραπλανά τόσο τους αγοραστές όσο και τους πωλητές.

Ο Μαρκόπουλος επισημαίνει ότι μόνο το 15% των ακινήτων που διατίθενται προς πώληση ή ενοικίαση καταφέρνουν να αλλάξουν χέρια μέσα σε δύο χρόνια, καθώς οι υπόλοιπες παραμένουν εκτός αγοράς λόγω τιμών ή ποιότητας.

Τέσσερις πληγές της αγοράς: παλιά κτίρια, λανθασμένες τιμές, έλλειψη επενδυτών, ανυπαρξία γης

Η Prosperty εντόπισε τέσσερις καθοριστικούς άξονες που καθορίζουν την προσφορά ακινήτων και την αποτελεσματικότητα της αγοράς:

Η γήρανση του αποθέματος. Πάνω από το 60% των κατοικιών είναι άνω των 30 ετών και μόλις το 10% των παλαιών ακινήτων έχει ανακαινιστεί. Πρόκειται για μια αγορά όπου το «παλιό» κυριαρχεί, χωρίς όμως να αναβαθμίζεται.
Η αναντιστοιχία τιμών και ποιότητας. Οι τιμές ζητούνται με βάση επιθυμίες, όχι αξίες. Η διαφορά μεταξύ ζητούμενης και πραγματικής τιμής υπερβαίνει το 90%. Αυτό υπονομεύει την εμπιστοσύνη και επιβραδύνει τις συναλλαγές.
Η απουσία θεσμικών επενδυτών στα οικιστικά ακίνητα. Η Ελλάδα δεν διαθέτει ανεπτυγμένα funds τύπου Build-to-Rent ή Private Rental Sector, που σε άλλες χώρες εξασφαλίζουν προσφορά ποιοτικών κατοικιών προς μίσθωση. Το αποτέλεσμα είναι χιλιάδες διαμερίσματα να μένουν κενά, χωρίς επαγγελματική διαχείριση.
Η έλλειψη διαθέσιμης γης. Μόλις το 22% των οικοπέδων στις βασικές περιοχές της Αττικής ξεπερνούν τα 1.000 τ.μ. Η Αθήνα είναι «ήδη χτισμένη», με μοναδική εξαίρεση την Ανατολική Αττική που συγκεντρώνει το 33% του διαθέσιμου αποθέματος.

Μια πόλη που ασφυκτιά και ένα απόθεμα που γερνάει

Το 90% του διαθέσιμου αποθέματος κατοικιών χαρακτηρίζεται ως χαμηλής ποιότητας. Οι περισσότερες κατοικίες είναι ενεργειακά απαρχαιωμένες, με υψηλό κόστος συντήρησης και περιορισμένη ζήτηση. Το γεγονός ότι μόλις το 10% των παλιών κατοικιών έχει ανακαινιστεί, αποδεικνύει ότι η ελληνική αγορά δεν ανανεώνεται με τον ρυθμό που απαιτούν οι σύγχρονες ανάγκες.

Η αδυναμία αυτή επιτείνεται από τον κατακερματισμό της ιδιοκτησίας και την πολυϊδιοκτησία των αστικών περιοχών, που καθιστούν δύσκολη την αξιοποίηση μεγάλων ακινήτων. Παράλληλα, η έλλειψη ενιαίων δεδομένων για την πραγματική κατάσταση των ακινήτων εμποδίζει τη χάραξη μιας ρεαλιστικής στεγαστικής πολιτικής.

Το MLS ως εργαλείο διαφάνειας και εξυγίανσης

Απέναντι σε αυτή τη χαοτική εικόνα, η πρόταση της Prosperty για τη δημιουργία ενός Ενιαίου Συστήματος Καταχώρισης Ακινήτων (MLS) έρχεται ως απάντηση. Πρόκειται για μια ψηφιακή πλατφόρμα όπου θα συμμετέχουν όλοι οι επαγγελματίες του χώρου — μεσίτες, τράπεζες, servicers, θεσμικοί επενδυτές και δημόσιοι φορείς.

Σε αυτήν την πλατφόρμα, κάθε ακίνητο θα καταχωρίζεται μία και μοναδική φορά, με τυποποιημένα δεδομένα για την τοποθεσία, το εμβαδόν, την κατάσταση, την ενεργειακή απόδοση και τις προηγούμενες συναλλαγές του.

Το MLS, όπως υποστηρίζει ο Μαρκόπουλος, θα μπορούσε να προσφέρει:

Τερματισμό στις διπλές και ψευδείς αγγελίες, που σήμερα φουσκώνουν τεχνητά το στοκ.
Ενίσχυση της διαφάνειας και δημιουργία μιας αξιόπιστης βάσης τιμών αναφοράς.
Αυτόματη αποτίμηση αξιών (AVM) με βάση πραγματικά δεδομένα, ώστε η αγορά να λειτουργεί με κανόνες.
Εθνική βάση δεδομένων για στεγαστική πολιτική, χρηματοδοτικά εργαλεία και στοχευμένες παρεμβάσεις.

Η καθιέρωση ενός MLS δεν αποτελεί απλώς τεχνολογική καινοτομία. Είναι μια προϋπόθεση διαφάνειας, που θα επιτρέψει στη χώρα να μεταβεί από μια αγορά «ενστίκτου» σε μια αγορά δεδομένων.

Από τη στεγαστική κρίση στην πολιτική στέγης

Η παρουσίαση της Prosperty δεν περιορίστηκε στην αποτύπωση των προβλημάτων. Αντίθετα, ανέδειξε τη σύνδεση της αγοράς ακινήτων με το μεγάλο κοινωνικό ζήτημα της στέγασης.

Η έλλειψη ποιοτικών κατοικιών, η άνοδος των τιμών και η απουσία θεσμικών λύσεων δημιουργούν έναν συνδυασμό που αποκλείει ολοένα και περισσότερους νέους από την ιδιοκατοίκηση. Ταυτόχρονα, η ενοικίαση γίνεται ολοένα πιο ακριβή, ενώ τα εισοδήματα δεν ακολουθούν.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Prosperty, η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα έχει μειωθεί κατά περίπου 10% την τελευταία δεκαετία, ενώ οι νεότερες γενιές στρέφονται αναγκαστικά στην ενοικίαση. Ο αριθμός των φοιτητών, των νέων εργαζομένων και των μονογονεϊκών νοικοκυριών αυξάνεται, ενώ τα διαθέσιμα διαμερίσματα λιγοστεύουν.

Οι κοινωνικές μετατοπίσεις πίσω από την κρίση

Η στεγαστική κρίση δεν είναι μόνο οικονομικό, αλλά και κοινωνικό φαινόμενο. Όπως επισημαίνει η ανάλυση της Prosperty, οι νέες συνήθειες ζωής εντείνουν τη ζήτηση:

Αύξηση φοιτητικού πληθυσμού και έλλειψη εστιών.
Αλλαγή κουλτούρας των νέων, που επιλέγουν καθυστερημένο γάμο, ανεξαρτησία και κινητικότητα.
Άνοδος των διαζυγίων, που πολλαπλασιάζει τις ανάγκες στέγασης.
Αστικοποίηση και συγκέντρωση πληθυσμού στα μεγάλα κέντρα.

Αυτοί οι παράγοντες, σε συνδυασμό με τη δυσκολία πρόσβασης σε δάνεια και την απαίτηση για ίδια συμμετοχή 20-30%, καθιστούν τη νεόδμητη κατοικία απρόσιτη για τον μέσο Έλληνα.

Χαρακτηριστικά, οι τιμές στα νέα διαμερίσματα κυμαίνονται από 3.600 έως 6.400 ευρώ/τ.μ. σε περιοχές όπως η Γλυφάδα, η Βούλα, το Παλαιό Φάληρο, το Μαρούσι και η Νέα Σμύρνη.

Μια αγορά που περιστρέφεται γύρω από το Airbnb και την Golden Visa

Η ελληνική αγορά κατοικίας δεν υποφέρει μόνο από έλλειψη προσφοράς, αλλά και από κακή κατανομή των διαθέσιμων ακινήτων.

Χιλιάδες διαμερίσματα έχουν μετατραπεί σε βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb), περιορίζοντας την προσφορά μακροχρόνιων ενοικίων. Την ίδια στιγμή, σημαντικός αριθμός κατοικιών έχει αγοραστεί μέσω του προγράμματος Golden Visa, παραμένοντας κενός ή επενδυτικά αδρανής.

Στα χαρτοφυλάκια τραπεζών και servicers βρίσκονται χιλιάδες REO ακίνητα (Real Estate Owned), που επίσης δεν αξιοποιούνται, με αποτέλεσμα να συντηρούνται εικονικά υψηλά αποθέματα, χωρίς πραγματική διαθεσιμότητα.

Η πρόταση για νέα στεγαστικά εργαλεία

Στην παρουσίασή του, ο Αντώνης Μαρκόπουλος πρότεινε μια σειρά σύγχρονων στεγαστικών λύσεων που μπορούν να δώσουν ανάσα τόσο στους πολίτες όσο και στην αγορά:

Rent-to-Buy: ενοικίαση με δικαίωμα εξαγοράς μετά από συγκεκριμένο διάστημα, με μέρος των ενοικίων να υπολογίζεται ως προκαταβολή.
Πρόγραμμα “Σπίτι Μου ΙΙΙ”, με διευρυμένα κριτήρια και όρια αξίας και ηλικίας ακινήτου.
Shared Equity: συμμετοχή κράτους ή ταμείων κατά 30-40% στην αγορά κατοικίας.
Κρατικές εγγυήσεις για την κάλυψη μέρους της ίδιας συμμετοχής νέων αγοραστών.
Στοχευμένες φοροελαφρύνσεις για νησιωτικές, ακριτικές ή δημογραφικά πιεσμένες περιοχές.
Προγράμματα Renovate-to-Rent, με επιδοτήσεις έως 40% για ανακαίνιση παλιών κατοικιών και διάθεσή τους στην αγορά μίσθωσης.

Ο κοινός παρονομαστής όλων αυτών είναι η ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης, που μπορεί να λειτουργήσει ως κοινωνικό «μαξιλάρι» απέναντι στις πιέσεις των τιμών.

Το βλέμμα στην πολιτεία: ανάγκη για ενιαία στρατηγική

Η αγορά δεν μπορεί να αυτορυθμιστεί χωρίς την παρέμβαση του κράτους. Ο Μαρκόπουλος τόνισε ότι η πρόσβαση σε αξιόπιστα δεδομένα είναι προϋπόθεση για κάθε αποτελεσματική πολιτική στέγασης. Το άνοιγμα ανωνυμοποιημένων στοιχείων της αγοράς θα επιτρέψει τη χάραξη τεκμηριωμένων μέτρων και την αντικειμενική αποτίμηση αξιών.

Η Ελλάδα χρειάζεται, όπως υπογράμμισε, μια ολιστική στρατηγική στέγασης που να συνδυάζει την αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας, την προσέλκυση θεσμικών επενδυτών και την παροχή κινήτρων σε ιδιώτες για ανακαινίσεις και νέες κατασκευές.

Η απουσία αυτής της στρατηγικής έχει οδηγήσει σε μια αγορά δύο ταχυτήτων:
από τη μία, τα νεόδμητα πολυτελή διαμερίσματα στα νότια προάστια, και από την άλλη, οι γερασμένες πολυκατοικίες του κέντρου που μαραζώνουν.

Ο ρόλος των δεδομένων: από το χάος στη γνώση

Η Prosperty επενδύει εδώ και χρόνια στη συλλογή και ανάλυση δεδομένων real estate. Η εταιρεία θεωρεί ότι τα data μπορούν να γίνουν το νέο «νόμισμα» της αγοράς ακινήτων, επιτρέποντας δίκαιες αποτιμήσεις, διαφανείς συναλλαγές και προληπτικές πολιτικές.

Η μετάβαση από μια αγορά χωρίς επίσημα συγκριτικά στοιχεία σε μια data-driven αγορά θα επιτρέψει στους πολίτες να γνωρίζουν την πραγματική αξία του ακινήτου που αγοράζουν ή νοικιάζουν, στους μεσίτες να λειτουργούν επαγγελματικά, και στο κράτος να χαράζει πολιτική με βάση πραγματικά δεδομένα.

Το μέλλον της στέγης: από το δικαίωμα στην εφαρμογή

«Η στέγη είναι δικαίωμα», τόνισε χαρακτηριστικά ο Αντώνης Μαρκόπουλος. Όμως το δικαίωμα αυτό, για να γίνει πραγματικότητα, χρειάζεται διαφάνεια, θεσμούς και τεχνολογία.

Το προτεινόμενο Ενιαίο Σύστημα Καταχώρισης Ακινήτων (MLS) μπορεί να αποτελέσει το πρώτο βήμα για μια πραγματικά λειτουργική αγορά, όπου οι τιμές αντικατοπτρίζουν την αξία, οι συναλλαγές γίνονται γρήγορα και με ασφάλεια, και οι πολίτες έχουν πρόσβαση σε αξιόπιστη πληροφόρηση.

Η στεγαστική κρίση είναι σύνθετο φαινόμενο, αλλά όχι άλυτο. Χρειάζεται συντονισμός μεταξύ δημοσίου, αγοράς και τεχνολογίας, για να σπάσει ο φαύλος κύκλος της παραπληροφόρησης, της υπερκοστολόγησης και της έλλειψης εμπιστοσύνης.

Αν η Ελλάδα κατορθώσει να οργανώσει την αγορά ακινήτων της γύρω από ένα διαφανές και κοινό πληροφοριακό σύστημα, τότε ίσως για πρώτη φορά μετά από δεκαετίες, το δικαίωμα στη στέγη να πάψει να είναι πολυτέλεια και να γίνει ξανά ρεαλιστική προοπτική για όλους.