NewsEdit Γράφει ο Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος της Ένωσης Μεσιτών Αττικής
Μετά από μια επταετία έντονης διαδοχικής ανόδου και αυξημένου ενδιαφέροντος κυρίως από το εξωτερικό, η ελληνική αγορά ακινήτων δείχνει πλέον να εισέρχεται σε μία φάση επιβράδυνσης. Τα πρώτα σημάδια κάμψης στις ξένες επενδύσεις είναι πλέον ορατά, καθώς οι ροές κεφαλαίων μειώνονται, οι αποδόσεις πιέζονται και η διάθεση για ανάληψη ρίσκου από διεθνή funds και ιδιώτες επενδυτές ελέγχεται και συνεπώς περιορίζεται. Η εικόνα αυτή δεν προκαλεί σε όσους γνωρίζουν καλά την Ελληνική κτηματαγορά έκπληξη, καθώς μια σειρά παραγόντων συντελούν στην επιβράδυνση.
Ο περιορισμός των επενδύσεων μέσω της Golden Visa, η τρομαχτική γραφειοκρατία που δημιουργεί ισχυρά αντικίνητρα είναι δύο μόνο από αυτούς τους παράγοντες.Παράλληλα, η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, που αποτέλεσε βασικό μοχλό της ανόδου των τιμών, εμφανίζει σημάδια κορεσμού. Οι αποδόσεις μειώνονται, ο ανταγωνισμός αυξάνεται και τα λειτουργικά κόστη περιορίζουν τα περιθώρια κέρδους, οδηγώντας αρκετούς μικροεπενδυτές σε επαναξιολόγηση των χαρτοφυλακίων τους.
Επιπλέον, η μεγάλη άνοδος των τιμών των τελευταίων ετών έχει οδηγήσει σε απώλεια του πλεονεκτήματος που είχε η Ελλάδα ως «φθηνός» επενδυτικός προορισμός. Σε αρκετές περιοχές, ιδιαίτερα στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και τα τουριστικά νησιά, οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά 40% έως 50% από το 2018, περιορίζοντας τις ευκαιρίες για αποδοτικές τοποθετήσεις. Την ίδια στιγμή, η διεθνής γεωπολιτική αβεβαιότητα ωθούν τους επενδυτές σε πιο συντηρητικές επιλογές, με αυξημένη προτίμηση στη ρευστότητα ή σε χρυσό.
Στην πράξη, τα πρώτα σημάδια πίεσης γίνονται ήδη αισθητά. Οι αγοραπωλησίες σε περιοχές υψηλής ζήτησης μειώνονται, ενώ παρατηρείται αύξηση απούλητων ακινήτων, ακόμη και σε νεόδμητα έργα. Οι επενδυτές στρέφονται πλέον σε πιο ασφαλείς κατηγορίες ακινήτων, όπως logistics, φοιτητική στέγη ή τουριστικά συγκροτήματα με εξασφαλισμένα συμβόλαια. Σε ορισμένες περιοχές παρατηρείται στασιμότητα τιμών, κυρίως εκεί όπου οι αποδόσεις είχαν φτάσει στα όρια βιωσιμότητας.
Ωστόσο, η επιβράδυνση αυτή δεν προμηνύει απότομη διόρθωση ή κάποια βαθιά ύφεση. Η αγορά δείχνει να περνά σε φάση εξισορρόπησης και ωρίμανσης, με ήπιες διορθώσεις της τάξης του 5% έως 10% σε συγκεκριμένες κατηγορίες. Οι ποιοτικές τοποθετήσεις, όπως ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα, ανακαινισμένα διαμερίσματα σε κεντρικά σημεία και τουριστικά ακίνητα υψηλών προδιαγραφών, συνεχίζουν να συγκεντρώνουν ενδιαφέρον. Παράλληλα, η εγχώρια ζήτηση, ενισχυμένη από την επιστροφή της μεσαίας τάξης και τα όποια βελτιωμένα εισοδήματα, λειτουργεί ως σταθεροποιητικός παράγοντας.
Συνολικά, η ελληνική κτηματαγορά φαίνεται να αφήνει πίσω της την εποχή της εκρηκτικής ανόδου και να περνά σε μια πιο ώριμη φάση. Η μείωση των ξένων επενδύσεων δεν σημαίνει κατάρρευση, αλλά επαναπροσδιορισμό των αξιών και επιστροφή σε πιο ρεαλιστικά επίπεδα αποδόσεων. Βραχυπρόθεσμα, αναμένεται μια σταθεροποιητική πορεία με μικρές διορθώσεις και διαφοροποιήσεις ανά τοποθεσία και κατηγορία ακινήτου. Όσοι κινηθούν με στρατηγική και αξιολόγηση δεδομένων, θα συνεχίσουν να βρίσκουν ευκαιρίες απλώς όχι με την ίδια ευκολία και αποδόσεις των προηγούμενων ετών.