NewsEdit Η ΠΟΜΙΔΑ σε σημερινή της ανακοίνωση χαρακτήρισε ως “κατάφωρη αποκατάσταση” την ψήφιση του άρθρου 72 του νέου νόμου του Υπουργείου Δικαιοσύνης, που ρυθμίζει τις διαταγές απόδοσης μισθίου λόγω λήξης μίσθωσης.
Πρόκειται για μια θεσμική τομή που έρχεται να διορθώσει χρόνια δικονομικά αδιέξοδα και να αποκαταστήσει τη δίκαιη ισορροπία ανάμεσα σε εκμισθωτές και μισθωτές.
Το παρόν άρθρο, βασισμένο στο επίσημο υλικό της ΠΟΜΙΔΑ, παραθέτει και αναλύει 15 κρίσιμες ερωτήσεις και απαντήσεις, καταρρίπτοντας τους μύθους και αναδεικνύοντας τα οφέλη της μεταρρύθμισης.
Τι Είναι η Διαταγή Απόδοσης Μισθίου και Ποιους Αφορά
Η Διαταγή Απόδοσης Μισθίου αποτελεί έναν εναλλακτικό, σύντομο και αποτελεσματικό τρόπο για την αποκατάσταση της σχέσης ιδιοκτησίας όταν έχει λήξει νόμιμα μια μίσθωση και ο ενοικιαστής αρνείται να αποδώσει το ακίνητο. Πρόκειται για:
- Μέτρο ταχύτερης αποκατάστασης της νόμιμης χρήσης του ακινήτου
- Εναλλακτική της χρονοβόρας αγωγής απόδοσης μισθίου
- Εξισορρόπηση υπέρ της ιδιοκτησίας χωρίς αποκλεισμούς για τους ενοικιαστές
Η ρύθμιση δεν καταργεί την παραδοσιακή δικαστική διαδικασία, αλλά προσθέτει ένα εργαλείο ευελιξίας και δικαιοσύνης, σε περιπτώσεις που δεν απαιτείται δικαστική έρευνα.
15 Ερωτήσεις-Απαντήσεις που Καταρρίπτουν τους Μύθους
1. Διώχνονται οι ενοικιαστές αυθαίρετα;
Όχι. Η νέα Διαταγή Απόδοσης Μισθίου αφορά μόνο περιπτώσεις λήξης της μίσθωσης, όχι εξώσεις χωρίς αιτία. Προβλέπεται τρίμηνη εξώδικη προειδοποίηση, δίμηνη προθεσμία εκτέλεσης και δυνατότητα ανακοπής και αίτησης ασφαλιστικών μέτρων. Ο ενοικιαστής προστατεύεται και έχει συνολικά τουλάχιστον 6 μήνες για να αποχωρήσει.
2. Πώς προσδιορίζεται η λήξη μιας μίσθωσης;
Από:
- Το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης
- Την τελευταία δήλωση στη βάση της ΑΑΔΕ
- Την ελάχιστη νόμιμη διάρκεια (3 έτη για μισθώσεις μετά την 1.4.2014)
- Σε αορίστου χρόνου μισθώσεις, από εξώδικη πρόσκληση
3. Τι πρέπει να κάνει ο ιδιοκτήτης μόλις λήξει η μίσθωση;
Πρώτα πρέπει να στείλει εξώδικο μέσω δικαστικού επιμελητή, τουλάχιστον 3 μήνες πριν τη λήξη (ή ανά πάσα στιγμή αν είναι αορίστου). Μόνο μετά την παρέλευση του τριμήνου μπορεί να ξεκινήσει τη διαδικασία διαταγής απόδοσης.
4. Τι γίνεται αν ο ενοικιαστής δεν αποχωρήσει;
Ο εκμισθωτής μπορεί να παρακάμψει τη χρονοβόρα δικαστική διαδρομή και να προσφύγει στη νέα διαταγή απόδοσης μισθίου, η οποία βασίζεται σε έγγραφα και όχι σε ακροαματική διαδικασία.
5. Είναι η «διαταγή» δικαστική απόφαση;
Όχι ακριβώς. Είναι εκτελεστός τίτλος, εκδιδόμενος χωρίς ακροαματική διαδικασία, που αποκτά ισχύ δεδικασμένου μόνο αν δεν ασκηθεί ανακοπή ή αν αυτή απορριφθεί.
6. Ποιος εκδίδει πλέον τις διαταγές;
Από 1/1/2026, θα τις εκδίδουν πιστοποιημένοι δικηγόροι, μέλη του τοπικού Δικηγορικού Συλλόγου, οριζόμενοι ανώνυμα από τη γραμματεία του Πρωτοδικείου.
7. Μπορεί να επιλεγεί ο δικηγόρος που την εκδίδει;
Όχι. Ορίζεται τυχαία και απρόσωπα από λίστα του οικείου Δικηγορικού Συλλόγου, όπως γίνεται ήδη με τις προσημειώσεις ακινήτων.
8. Ποια είναι τα στάδια της διαδικασίας;
- Σύνταξη φακέλου από τον δικηγόρο του ιδιοκτήτη
- Παράδοση στον οριζόμενο πιστοποιημένο δικηγόρο
- Έλεγχος εντός 10 ημερών
- Έκδοση και υπογραφή διαταγής
- Δημοσίευση στο Πρωτοδικείο και έκδοση απογράφου
- Επίδοση στον ενοικιαστή με προθεσμία 2 μηνών
9. Πόσο χρόνο έχει τελικά ο ενοικιαστής;
Το ελάχιστο χρονικό διάστημα που του εξασφαλίζει ο νόμος είναι έξι μήνες. Αυτό περιλαμβάνει:
- 3 μήνες εξώδικης προειδοποίησης
- 1+ μήνα για τα διοικητικά στάδια
- 2 μήνες μετά την επίδοση για αποχώρηση
Ο χρόνος αυτός δεν έχει καμία επιβάρυνση για τον ενοικιαστή.
10. Αφήνει απροστάτευτους τους νοικάρηδες ο νέος νόμος;
Καθόλου! Ορίζει μεγαλύτερες προθεσμίες από τις υπάρχουσες για την περίπτωση μη καταβολής ενοικίου και παρέχει πλήρη δικαίωμα άμυνας, όπως ανακοπές και ασφαλιστικά μέτρα.
11. Γιατί χρειαζόταν αυτή η νέα διαδικασία;
Γιατί αλλιώς ο ιδιοκτήτης:
- Καθυστερούσε 1-2 χρόνια να πάρει πίσω το ακίνητό του
- Υπέφερε από πολύπλοκες και χρονοβόρες δίκες
- Επιβαρυνόταν οικονομικά χωρίς να φταίει
Η νέα ρύθμιση δίνει ισορροπημένη και δίκαιη λύση.
12. Ποια είναι η σημερινή πραγματικότητα στην πράξη;
Ο ενοικιαστής μπορεί ανά πάσα στιγμή να εγκαταλείψει το ακίνητο, ακόμη και αν χρωστά. Ο ιδιοκτήτης, όμως, δεν μπορεί να το ανακτήσει χωρίς πολυέξοδη και μακρά δικαστική διαδρομή.
13. Τι κερδίζουν τελικά οι ιδιοκτήτες και τα Δικαστήρια;
- Μείωση φόρτου στα Δικαστήρια
- Σεβασμός στις συμφωνίες
- Αποτροπή καταχρήσεων
- Κίνητρο για να διατεθούν κλειστά ακίνητα
14. Θα αυξηθεί η διαθεσιμότητα ακινήτων στην αγορά;
Ασφαλώς. Η εγγυημένη διαδικασία ανάκτησης της χρήσης του ακινήτου θα ενθαρρύνει χιλιάδες ιδιοκτήτες να νοικιάσουν ξανά.
15. Επιτρέπεται πρόωρη καταγγελία μίσθωσης;
Όχι. Ο συμβατικός χρόνος και η ελάχιστη τριετία είναι απόλυτα προστατευμένα δικαιώματα των ενοικιαστών. Η νέα διάταξη εφαρμόζεται μόνο μετά τη λήξη της νόμιμης διάρκειας.
Οι Ενστάσεις και Πώς Αντιμετωπίζονται
Παρά τα ξεκάθαρα πλεονεκτήματα της νέας ρύθμισης, δεν έλειψαν οι φωνές που την αμφισβήτησαν. Ορισμένοι υποστηρίζουν ότι πρόκειται για μια επίθεση κατά των ενοικιαστών, ωστόσο μια προσεκτική ματιά στις ασφαλιστικές δικλείδες του νόμου αποδεικνύει το αντίθετο.
- Οι χρονικές προθεσμίες είναι μεγάλες και αυτονόητα δίκαιες
- Οι ανακοπές και τα ασφαλιστικά μέτρα προστατεύουν από αυθαιρεσίες
- Η διαδικασία δεν ισχύει για μισθώσεις σε ισχύ, αλλά μόνο μετά τη λήξη
Επιπλέον, δεν επιτρέπει καμία πρόωρη καταγγελία ούτε δικαιολογεί αποβολή μισθωτών που πληρώνουν κανονικά εντός της νόμιμης περιόδου προστασίας.
Πώς Προστατεύονται οι Ενοικιαστές
Ο νέος νόμος θεσπίζει για πρώτη φορά:
- Εξάμηνη περίοδο αποχώρησης, χωρίς καμία οικονομική ή νομική επιβάρυνση για τον ενοικιαστή
- Δυνατότητα παράτασης με δικαστικά μέσα, αν συντρέχουν σοβαροί λόγοι
- Ίσους όρους ενημέρωσης και πρόσβασης στη Δικαιοσύνη
Οι καλοπληρωτές μισθωτές έχουν περίσσεια χρόνου να μετακινηθούν, ενώ οι κακόπιστοι δεν μπορούν πλέον να εκμεταλλεύονται τα δικονομικά κενά εις βάρος των ιδιοκτητών.
Ο Ρόλος των Πιστοποιημένων Δικηγόρων και της ΑΑΔΕ
Η υλοποίηση της ρύθμισης εμπιστεύεται τους πιστοποιημένους δικηγόρους, γεγονός που εξασφαλίζει:
- Αντικειμενικότητα (επιλογή από λίστα)
- Νομική ευθύνη και λογοδοσία
- Ταχύτητα και ασφάλεια δικαίου
Παράλληλα, η ΑΑΔΕ διαδραματίζει ουσιαστικό ρόλο με την ψηφιακή καταγραφή των πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης, κάτι που επιταχύνει τις διαδικασίες και μειώνει τις αμφιβολίες περί εγκυρότητας συμβάσεων.
Η Σημασία της Ενημέρωσης και των Εξώδικων Διαδικασιών
Η ΠΟΜΙΔΑ υπογραμμίζει ότι οι εξώδικες προσκλήσεις δεν είναι απλώς τυπική απαίτηση. Είναι εργαλεία συνεννόησης και επίλυσης διαφορών πριν καταφύγουν οι πλευρές στα δικαστήρια.
Η ενημέρωση των ενοικιαστών, η σαφής επικοινωνία και η νομική υποστήριξη μειώνουν τις συγκρούσεις και ενισχύουν την κοινωνική ειρήνη στις μισθώσεις.
Ισορροπία, Δικαιοσύνη, Κίνητρα
Η νέα νομοθετική παρέμβαση στο Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, μέσω του άρθρου 72, δεν επιδιώκει να «εκδιώξει» κανέναν. Αντιθέτως:
Εξασφαλίζει σεβασμό στα συμβόλαια
Προστατεύει και τις δύο πλευρές
Ανακουφίζει τα Δικαστήρια
Παρέχει επαρκή χρόνο και διασφαλίσεις
Ενθαρρύνει την κυκλοφορία αχρησιμοποίητων ακινήτων στην αγορά
FAQs για τη Νέα Διαταγή Απόδοσης Μισθίου
Πότε ισχύει η νέα ρύθμιση;
Από την 1η Ιανουαρίου 2026, οι διαταγές απόδοσης μισθίου θα εκδίδονται από πιστοποιημένους δικηγόρους.
Μπορεί ο ιδιοκτήτης να προχωρήσει χωρίς εξώδικο;
Όχι. Η εξώδικη προειδοποίηση είναι υποχρεωτική και πρέπει να προηγηθεί τουλάχιστον τρεις μήνες πριν τη διαταγή.
Αν ο ενοικιαστής πληρώνει κανονικά, μπορεί να φύγει;
Όχι, αν η μίσθωση δεν έχει λήξει. Η νέα ρύθμιση ισχύει μόνο μετά τη λήξη της συμβατικής ή νόμιμης διάρκειας.
Ποιες είναι οι κυρώσεις αν παραμείνει χωρίς λόγο;
Θα εκδοθεί διαταγή απόδοσης και, αν δεν συμμορφωθεί, μπορεί να υπάρξει έξωση με δικαστικό επιμελητή μετά την πάροδο των νόμιμων προθεσμιών.
Τι προστασία έχει ο ευάλωτος μισθωτής;
Διατηρεί το δικαίωμα ανακοπής και ασφαλιστικών μέτρων, και μπορεί να αιτηθεί παράταση για βάσιμους κοινωνικούς ή οικονομικούς λόγους.
Θα υπάρξει κατάχρηση της διαδικασίας από ιδιοκτήτες;
Όχι, καθώς η διαδικασία είναι αυστηρά τυποποιημένη, ελέγχεται από δικηγόρους και συνοδεύεται από σαφές αποδεικτικό υλικό και δημόσια έγγραφα.
Πηγές και Νομικές Αναφορές
- ΠΟΜΙΔΑ – Επίσημη Ανακοίνωση 27/7/2025
- Υπουργείο Δικαιοσύνης – Άρθρο 72 Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας
- Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας (τροποποιήσεις 2025)
- ΑΑΔΕ – Ψηφιακή βάση μισθώσεων
- Δικηγορικός Σύλλογος Αθηνών – Ενημερωτικά δελτία
- https://www.pomida.gr